Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung, bei dem der Wert einer Immobilie auf Basis ihrer Ertragsfähigkeit ermittelt wird. Es ist ein häufig angewendetes Verfahren in der Bewertungspraxis und wird insbesondere bei der Bewertung von Mietobjekten, Gewerbeimmobilien und Grundstücken mit Ertragspotenzial angewendet.

Das Ertragswertverfahren setzt die Prognose zukünftiger Einnahmen und Ausgaben der Immobilie voraus. Hierzu werden die erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten sowie die Instandhaltungskosten der Immobilie geschätzt und in Bezug auf die Laufzeit des Bewertungszeitraums abgezinst. Der so ermittelte Barwert der zukünftigen Erträge bildet die Grundlage für die Bewertung der Immobilie. Das Ertragswertverfahren kann in unterschiedlichen Varianten angewendet werden. So kann es als reines Einkommenwertverfahren oder als modifiziertes Ertragswertverfahren eingesetzt werden. Beim modifizierten Ertragswertverfahren wird zusätzlich zum Barwert der zukünftigen Erträge der Substanzwert der Immobilie berücksichtigt, der sich aus dem Sachwertverfahren ergibt. Die Wahl des Verfahrens hängt insbesondere von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und dem Bewertungszweck ab.

Die Ermittlung des Ertragswerts ist mitunter komplex und erfordert ein hohes Maß an Sachverstand und Erfahrung. Daher sollten für die Anwendung des Verfahrens erfahrene Immobilienbewerter oder Sachverständige hinzugezogen werden.

Insgesamt stellt das Ertragswertverfahren ein wichtiges Instrument zur Immobilienbewertung dar, da es eine objektive und realitätsnahe Bewertung von Immobilien auf Basis ihrer Ertragsfähigkeit ermöglicht. Es wird insbesondere bei der Finanzierung von Immobilienprojekten oder bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen von Immobilien angewendet.