Immobilien mit Erbbaurecht werden anders bewertet als Immobilien ohne Erbbaurecht. Das Erbbaurecht ist ein grundstückbezogenes Recht, bei dem der Eigentümer eines Grundstücks einem anderen das Recht einräumt, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder das Grundstück anderweitig zu nutzen. Der Erbbauberechtigte erwirbt hierbei nur das Nutzungsrecht an dem Grundstück, das Eigentum an dem Grundstück verbleibt beim Grundstückseigentümer.

Bei der Bewertung von Immobilien mit Erbbaurecht spielen daher zwei Faktoren eine wichtige Rolle: Zum einen wird der Wert des Gebäudes oder der Anlage, die auf dem Grundstück errichtet ist, und zum anderen der Wert des Erbbaurechts selbst ermittelt.

Der Wert des Erbbaurechts wird in der Regel auf Basis von Ertragswertverfahren berechnet.

Dabei wird der Ertrag, den der Erbbauberechtigte aus der Nutzung des Grundstücks ziehen kann, mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Dieser Faktor orientiert sich an vergleichbaren Grundstücken und berücksichtigt unter anderem die Laufzeit des Erbbaurechts, die Inflation und die Restwertprognose. Der Wert des Gebäudes oder der Anlage wird dagegen nach den üblichen Bewertungsmethoden ermittelt, wie beispielsweise dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.

In der Regel wird der Wert des Erbbaurechts von dem des Gebäudes oder der Anlage getrennt ermittelt und addiert, um den Gesamtwert der Immobilie mit Erbbaurecht zu bestimmen