Eine Ertragswertberechnung ist eine Methode der Immobilienbewertung, die hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewendet wird. Sie basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie auf dem erwarteten zukünftigen Ertrag basiert, den sie erzielen wird. Der Ertrag wird aus der Netto-Kaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt und mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Der Kapitalisierungsfaktor stellt dabei die Renditeanforderungen der Investoren dar und gibt an, welchen Ertrag diese von ihrem eingesetzten Kapital erwarten.

Im Rahmen der Ertragswertberechnung werden also die künftig zu erwartenden Erträge des Objekts ermittelt und mit einem Abschlag auf den Barwert abgezinst. Dabei berücksichtigt die Ertragswertberechnung in der Regel auch die künftigen Mietertragsänderungen sowie die Wertsteigerung des Objekts. Da die Ertragswertmethode auf der Erwartung künftiger Erträge beruht, ist sie besonders für Investoren relevant, die langfristige Erträge anstreben.

Eine Ertragswertberechnung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn das Objekt vermietet ist und der Ertrag als wesentliches Kriterium für die Bewertung herangezogen werden soll. Sie eignet sich beispielsweise für die Bewertung von Gewerbeobjekten, Wohn- oder Geschäftshäusern, die vermietet werden. Die Ertragswertmethode kann auch bei der Bewertung von Neubauten oder Sanierungsobjekten eingesetzt werden, wenn die künftigen Erträge prognostiziert werden können.

Die Ertragswertberechnung ist eine komplexe Methode, die eine detaillierte Analyse der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der künftigen Entwicklungen erfordert. Daher ist es empfehlenswert, eine Ertragswertberechnung von einem erfahrenen Sachverständigen durchführen zu lassen, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten.